16 May ¿Es el ruido un vicio oculto en las viviendas nuevas y usadas? Descúbrelo aquí
Los vicios ocultos están regulados en el Código Civil entre los artículos 1484 y 1490. Según el artículo 1484, el vendedor debe responder por defectos ocultos que hagan el bien vendido inadecuado para su uso previsto o reduzcan significativamente su funcionalidad, hasta el punto de que el comprador no lo habría adquirido o habría pagado menos si los hubiera conocido. En Barcelona Flat Hunter te explicamos si el ruido es un vicio oculto.
En las transacciones de vivienda, los conflictos por vicios ocultos son comunes, generalmente relacionados con problemas estructurales o humedades. Sin embargo, el ruido también puede considerarse un vicio oculto en ciertas circunstancias.
En viviendas de obra nueva, el Código Técnico de la Edificación (CTE), específicamente el DB-HR, regula los niveles de ruido permitidos. Los promotores deben garantizar un aislamiento acústico adecuado antes de entregar las viviendas. Si los propietarios detectan problemas acústicos, pueden exigir su corrección al promotor dentro de un plazo de garantía de tres años.
Un caso destacado ocurrió en Sevilla, donde un juez anuló un contrato de compraventa debido a problemas de ruido que afectaban gravemente la habitabilidad. La vivienda, adquirida en 2005, sufría contaminación acústica debido a instalaciones inadecuadas. El fallo ordenó la rescisión del contrato, la devolución del precio pagado y una indemnización por daños morales.
En viviendas de segunda mano, el ruido puede considerarse un vicio oculto si cumple con ciertos requisitos: ser preexistente, no fácilmente detectable durante la compra, y lo suficientemente grave como para afectar el uso normal de la vivienda. Si se demuestra, el comprador puede solicitar la resolución del contrato, una reducción del precio o una indemnización por daños.
Para evitar problemas de este tipo, se recomienda realizar múltiples visitas al inmueble en distintos horarios e investigar el entorno. En caso de que los ruidos provengan de elementos comunes, como ascensores, la comunidad de propietarios puede ser responsable de las reparaciones necesarias y de indemnizar a los afectados, tal como reflejan algunas sentencias judiciales.
